• Tiada Hasil Ditemukan

PENGURUSAN BERSAMA DALAM PENGURUSAN STRATA:

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2022

Share "PENGURUSAN BERSAMA DALAM PENGURUSAN STRATA: "

Copied!
419
0
0

Tekspenuh

(1)

The copyright © of this thesis belongs to its rightful author and/or other copyright owner. Copies can be accessed and downloaded for non-commercial or learning purposes without any charge and permission. The thesis cannot be reproduced or quoted as a whole without the permission from its rightful owner. No alteration or changes in format is allowed without permission from its rightful owner.

(2)

KUASA PEMERINTAH INDONESIA DAN BADAN

PENGURUSAN BERSAMA DALAM PENGURUSAN STRATA:

SUATU KAJIAN PERUNDANGAN

PALMER SITUMORANG

DOKTOR FALSAFAH

UNIVERSITI UTARA MALAYSIA

2019

(3)

KUASA PEMERINTAH INDONESIA DAN BADAN

PENGURUSAN BERSAMA DALAM PENGURUSAN STRATA:

SUATU KAJIAN PERUNDANGAN

PALMER SITUMORANG (901110)

Tesis ini dikemukakan ke Ghazali Shafie Graduate School of Government bagi memenuhi syarat Penganugerahan Ijazah Doktor Falsafah

Universiti Utara Malaysia

(4)
(5)
(6)

KEBENARAN MENGGUNA

Dalam membentangkan tesis ini bagi memenuhi syarat sepenuhnya untuk ijazah Doktor Falsafah (PhD)/Sarjana, Universiti Utara Malaysia, saya bersetuju bahawa Perpustakaan Universiti boleh secara bebas membenarkan sesiapa sahaja untuk memeriksa. Saya juga bersetuju bahawa penyelia saya atau jika ketiadaannya, Dekan Ghazali Shafie Graduate School of Government (GSGSG) diberi kebenaran untuk membuat salinan tesis ini dalam sebarang bentuk, sama ada keseluruhannya atau sebahagiannya, bagi tujuan kersarjanaan. Adalah dimaklumkan bahawa sebarang penyalinan atau penerbitan atau kegunaan tesis ini sama ada sepenuhnya atau sebahagian daripadanya bagi tujuan keuntungan kewangan, tidak dibenarkan kecuali setelah mendapat kebenaran bertulis dari saya. Juga dimaklumkan bahawa pengiktirafan harus diberikan kepada saya dan Universiti Utara Malaysia dalam sebarang kegunaan kersarjanaan terhadap sebarang petikan daripada tesis saya.

Sebarang permohonan untuk menyalin atau menggunakan mana-mana bahan dalam tesis ini, sama ada sepenuhnya atau sebahagiannya hendaklah dialamatkan kepada:

Dekan (Ghazali Shafie Graduate School of Government) College of Law, Government and International Studies (COLGIS)

Universiti Utara Malaysia 06010 UUM Sintok Kedah Darul Aman

(7)

ABSTRAK

Strata adalah bangunan gedung bertingkat yang berunit-unit serta dilengkapi dengan bahagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Strata mempunyai ciri risiko tinggi yang memerlukan penyelesaian yang cepat dan tidak boleh ditunda sekiranya berlaku sebarang permasalahan. Akhir-akhir ini terdapat peningkatan pertikaian yang dibawa ke mahkamah akibat daripada fragmentasi perundangan, pemahaman yang lemah di pihak pemilik dan penghuni strata, kekurangan sosialisasi dan sikap tidak boleh membuat keputusan di pihak Pemerintah serta motif ekonomi oleh pemaju dalam memperalat badan pengurusan bersama (“BPB”). Masalah-masalah ini menyumbang kepada BPB bertindak sewenang-wenangnya melampaui kuasa pihak berkuasa awam, sedangkan Pemerintah telah diberi mandat oleh UU No. 20 Tahun 2011 bagi menyelenggara pengurusan strata. Kajian ini mengkaji sejauh mana kuasa sedia ada oleh Pemerintah berkaitan pengurusan strata yang diperuntukkan di bawah perundangan di Indonesia, bagaimana kuasa Pemerintah dan BPB dilaksanakan bagi menyelesaikan pertikaian dalam pengurusan strata dan bagaimana perundangan strata boleh ditambahbaik bagi mengukuhkan kuasa Pemerintah bagi mengatasi pertikaian dalam pengurusan strata di masa hadapan. Menggunapakai pendekatan kualitatif, kajian ini dijalankan dengan menghuraikan peraturan dan pelaksanaan kuasa Pemerintah dalam perundangan strata dan pengumpulan data temu bual dengan pemilik dan penghuni strata, Pemerintah dan lembaga bukan-pemerintahan, pengamal dan pakar. Data sekunder dan literatur termasuk dokumen dan resume perbincangan kumpulan berfokus (FGD), dianalisis secara deskriptif dan preskriptif.

Kajian ini mendapati pertikaian-pertikaian itu berpunca daripada fragmentasi dan ketiadaan perundangan, kelalaian di pihak Pemerintah untuk mewujudkan standard untuk pengurusan strata, dan kelemahan untuk menyelia pengurusan strata sehingga mengakibatkan BPB melakukan tindakan melebihi kuasanya dan bertindak dengan sewenang-wenangnya. Hasil kajian mencadangkan keperluan untuk peraturan komprehensif, telus dan berazam pada masa hadapan supaya Pemerintah dapat menggunakan kuasanya untuk membina pengurusan strata. Penambahbaikan perundangan bidang strata perlu dibuat terutamanya untuk penyelesaian pertikaian oleh lembaga dalaman atau mediasi di bawah penyeliaan Pemerintah yang keputusannya dapat dipatuhi dengan segera dan terlebih dahulu meskipun terdapat usaha daripada pihak bertentangan untuk mempertikai keputusan tersebut di mahkamah.

Kata Kunci: Kuasa, Pemerintah Indonesia, Pengurusan Strata, Badan Pengurusan Bersama, Kajian Perundangan.

(8)

ABSTRACT

Strata is a unit-level multi-storey building, equipped with shared parts, shared objects, and shared land. Strata has high risk characteristics that require a quick solution and cannot be delayed if a problem occurs. Lately, there has been an increase in disputes that have come to court resulting from: the fragmentation of legislation; weak understanding of strata owners and residents; lack of government socialization and indecision of the Government; the economic motives of the developer to manipulate the joint management body (“BPB”, resulting in the BPB acting arbitrarily beyond the power of the public authorities, even though the Government has been given the mandate by Law No. 20 of 2011 for fostering strata management. This study analyzes: the extent to which the power of the Government is available in relation to the management of strata designated under legislation in Indonesia; how- the Government implements its power to settle disputes in the management of strata; and how the regulation of strata can be reduced to emphasize the government's power to overcome conflicts in management of strata in the future.

This study is done in the qualitative form with a view for describing: the regulation and implementation of the Government's power in strata legislation; data gathering with owners and residents of the strata, government and non-governmental institutions, practitioners and experts. Secondary data and literature including FGD documents and resumes were analyzed descriptively and prescriptively. The study found that the disputes were caused by: fragmentation and unavailability of legislation, neglect by the Government to set a standard for managing strata, and weakness to supervise strata management resulting in the BPB carrying out acts beyond its power and acting arbitrarily. The results of the study suggest the need for a comprehensive, clear and resolute arrangement in the future to enable the Government to use its power to develop strata management. It is necessary to add legislation in the strata sector, especially in the settlement of disputes by internal institutions or mediations under the supervision of the Government whose decisions can be complied with immediately and forthwith despite any attempt by the opposing party to bring the dispute to court.

Keywords: Power, Indonesian Authorities, Management of Strata, Joint Management Body, Legal Study.

(9)

PENGHARGAAN

Dengan penuh rasa suka cita, saya memanjatkan kesyukuran ke hadrat Allah, Tuhan yang maha kuasa, yang dengan segala limpah dan rahmatNya maka saya boleh menyelesaikan Tesis ini sehingga sampai meraih gelar akademik, Doktor Falsafah (Doctor of Philosophy) bidang perundangan. Pertama sekali saya ingin merakamkan setinggi-tinggi penghargaan kepada yang berusaha: Supervisor pertama: Prof. Dr.

Rusniah Ahmad; Supervisor kedua: Dr. Fauziah Mohd Noor; dan Supervisor ketiga:

Dr. Harsanto Nursadi, S.H., M.H., di atas segala sokongan, bimbingan, galakan dan nasihat dari para penyelia di semua peringkat dalam menyiapkan mahupun memberi kelulusan dari VIVA yang disenggarakan oleh College of Law, Government and International Studies (COLGIS), pada Universiti Utara Malaysia. Saya memahami, bimbingan penyelia merupakan intipati utama bagi menyiapkan tesis ini. Saya juga ingin merakamkan penghargaan kepada semua pihak di Universiti Utara Malaysia terutamanya yang berusaha, penguji internal Dr. Rohizan Halim, penguji external, Prof. Dr. Abdul Bari Azed, Chairperson, Assoc. Prof. Madya. Dr. Mohammad Azam Husein, Dr. Noor Azlina Mohd Noor. Berbanyak terima kasih kepada Dekan COLGIS, Assoc. Prof. Dr. Rusdi Omar, mantan Dekan Prof. Dr. Mohd Kamarulnizam bin Abdulah, pengurusan GSGSG, UUM, COLGIS yang telah membantu dalam usaha pentadbiran pengajian saya sehingga diluluskan. Demikian pula terima kasih sebesar-besarnya kepada yang berusaha, Rektor Universitas Krisnadwipayana, Prof. Dr. Abdul Rivai, para responden, pakar dan mana-mana pihak yang turut secara langsung atau tidak langsung berpartisipasi memberikan sokongan moral dan nasihat pada saya. Tidak lupa saya juga merakamkan penghargaan kepada isteri saya Anita Lie, S.H, dan semua anak-anak saya yang telah menjadi sumber inspirasi dan motivasi serta dorongan semangat bagi saya menyelesaikan program Ph.D ini. Akhirnya: Kemuliaan Allah ialah merahsiakan sesuatu, tetapi kemuliaan raja-raja ialah menyelidiki sesuatu (Amsal 25:2).It is the glory of God to conceal a matter, But the glory of kings is to search out a matter (Proverbs 25:2).

(10)

SENARAI KANDUNGAN

KEBENARAN MENGGUNA ... i

ABSTRAK ... ii

ABSTRACT ... iii

PENGHARGAAN ... iv

SENARAI KANDUNGAN ... v

SENARAI RAJAH ... ix

SENARAI JADUAL ... x

SENARAI PERUNDANGAN / PUTUSAN MAHKAMAH ... xi

SENARAI LAMPIRAN ... xiv

SENARAI SINGKATAN ... xv

BAB: SATU PENDAHULUAN ... 1

1.1 Latar Belakang Kajian ... 1

1.2 Pernyataan Masalah ... 19

1.3 Persoalan Kajian ... 37

1.4 Objektif Kajian ... 38

1.5 Kepentingan Kajian ... 39

1.6 Skop Kajian ... 40

1.6.1 Limitasi Kajian ... 40

1.6.2 Batasan Ruang Lingkup Kajian ... 41

1.7 Ulasan Karya ... 42

1.7.1 Definisi Operasional Kajian ... 42

1.7.2 Keaslian Pengajian ... 53

1.8 Metodologi Pengajian ... 54

1.8.1 Pengajian Perundangan ... 55

1.8.2 Reka Bentuk Kajian ... 57

1.8.3 Jenis Data ... 62

1.8.4 Pensampelan ... 67

1.8.5 Kaedah Pengutipan Data ... 69

1.8.6 Kaedah Penganalisisan Data ... 70

1.9 Reka Struktur Penulisan Pengajian ... 71

(11)

1.10 Kesimpulan ... 75

BAB DUA: PERUNDANGAN BERKAITAN DENGAN KUASA PEMERINTAHAN ... 78

2.1 Pendahuluan ... 78

2.2 Kuasa Pemerintahan Berdasarkan Perlembagaan, Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik dan Undang-Undang... 79

2.2.1 Pemahaman dan Dasar Perlembagaan Kuasa Pemerintahan... 79

2.2.2 Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik... 97

2.2.3 Undang-Undang ... 109

2.3 Kuasa Administratif Pemerintah Terhadap Badan Pengurusan Bersama ... 121

2.4 Kuasa Pemerintah Selaku Regulator dan Pengawas dalam Mengatasi Pertikaian dan Permasalahan di Lingkungan Komuniti Strata ... 124

2.5 Kesimpulan ... 127

BAB TIGA: KEPEMILIKAN STRATA, KUASA BADAN PENGURUSAN BERSAMA STRATA DAN PENUBUHANNYA SEBAGAI SYARIKAT ... 130

3.1 Pendahuluan ... 130

3.2 Strata dan Kepemilikan Strata ... 131

3.2.1 Definisi dan Pendapat Pakar tentang Strata dan Kepemilikan Strata .... 131

3.2.2 Kerangka Konseptual tentang Strata dan Kepemilikan Strata ... 133

3.2.3 Kerangka Perundangan Berkaitan Strata dan Kepemilikan Strata ... 135

3.2.4 Kerangka Teori Strata dan Kepemilikan Strata... 139

3.3 Pengurusan Strata ... 141

3.3.1 Definisi dan Pendapat Pakar tentang Pengurusan Strata ... 141

3.3.2 Kerangka Konseptual tentang Pengurusan Strata ... 143

3.3.3 Kerangka Perundangan Berkaitan Pengurusan Strata ... 148

3.3.4 Kerangka Teori Pengurusan Strata ... 152

3.4 Badan Pengurusan Bersama Sebagai Syarikat Perkumpulan ... 153

3.5 Pengurusan Bersama sebagai Syarikat Persendirian ... 158

3.6 Penubuhan dan Kedudukan Badan Pengurusan Bersama dalam Penyenggaraan Pemerintahan Provinsi ... 162

(12)

3.7 Keputusan Mahkamah Konstitusi (Perlembagaan) Mengenai Kewajipan Pemaju untuk Memudahkan/Memperuntukkan Penubuhan Badan Pengurusan Bersama ... 165 3.8 Beberapa Pengaturan Sekilas Berkaitan Pengurusan Strata di Australia,

Singapura dan Malaysia ... 168 3.9 Kesimpulan ... 178 BAB EMPAT: KAJIAN KES-KES PENGURUSAN STRATA DAN TEMU BUAL ... 181 4.1 Pendahuluan ... 181 4.2 Kes-Kes Pengurusan Strata... 182

4.2.1 Kajian Kes Pengurusan Bersama yang Tidak Berkuasa Mengutip dan Menaikkan Caj Perkhidmatan dan Tidak Melakukan Sosialisasi .. 182 4.2.2 Kajian Kes Kuasa Badan Pengurusan Bersama yang Tidak

Mengadakan Mesyuarat Agung dan Tidak Telus dalam Mengurus Caj Perkhidmatan ... 195 4.2.3 Kes-Kes Kuasa Gabenor Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Mengeluarkan Surat Keputusan Penubuhan Badan Pengurusan Bersama Secara Tidak Berhati-Hati ... 203 4.3 Kesimpulan ... 230 BAB LIMA: PERUNDANGAN DI MASA HADAPAN YANG MENGATUR SECARA TEGAS MENGENAI KUASA PEMERINTAH TERHADAP PENGURUSAN STRATA OLEH BADAN PENGURUSAN BERSAMA ... 232 5.1 Pendahuluan ... 232 5.2 Kuasa Pemerintah Terhadap Pengurusan Bersama oleh Badan Pengurusan

Bersama dalam Keputusan Mahkamah ... 233 5.2.1 Kuasa Pemerintah Terhadap Pengurusan Bersama yang Mengutip

dan Menaikkan Caj Perkhidmatan Tanpa Kuasa, Tidak Melalui Mesyuarat dan Tidak Melakukan Sosialisasi ... 234 5.2.2 Kuasa Pemerintah Terhadap Badan Pengurusan Bersama yang

Tidak Mengadakan Mesyuarat Agung dan Tidak Telus dalam Mengurus Caj Perkhidmatan ... 280

(13)

5.2.3 Kuasa Gabenor Daerah Khusus Ibukota Jakarta Menerbitkan Surat

Keputusan Penubuhan Badan Pengurusan Bersama ... 301

5.3 Peraturan Perundangan pada Masa Hadapan yang Memberikan Kuasa Pemerintah dan Kepastian Berasaskan Undang-Undang Bagi Pemilik dan Penghuni Strata ... 325

5.3.1 Peraturan Perundangan di Masa Hadapan yang Lebih Memberikan Kuasa Kepada Pemerintah untuk Mengawasi Pengurusan Strata ... 326

5.3.2 Peraturan Perundangan Strata di Masa Hadapan yang Lebih Memberikan Kepastian Berasaskan Undang-Undang Bagi Pemilik dan Penghuni Strata ... 334

5.4 Kesimpulan ... 347

BAB ENAM: PENUTUP ... 350

6.1 Pendahuluan ... 350

6.2 Saranan dan Cadangan ... 366

6.3 Kesimpulaan ... 377

RUJUKAN ... 382

LAMPIRAN ... 390

(14)

SENARAI RAJAH

Rajah 1. 1 Kerangka/Alur Konsep ... 52

(15)

SENARAI JADUAL

Jadual 3.1 Peraturan Pemerintah Berkaitan Strata ... 152 Jadual 6.1 Cadangan Bagi Pindaan Penambahbaikan Kuasa Pemerintah ... 370 Jadual 6.2 Cadangan Bagi Penambahbaikan Undang-Undang... 374

(16)

SENARAI PERUNDANGAN / PUTUSAN MAHKAMAH

1. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 30 tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan.

2. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan.

3. Undang-Undang Malaysia. Akta 757, Akta Pengurusan Strata 2013.

4. Undang-Undang Malaysia. Akta A1450 - Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013.

5. Undang-Undang Malaysia. Akta 663 - Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007 Mengandungi Pindaan Terkini – Sel.

P.U. 16/2011 - Pindaan Jadual Pertama Perintah 2011.

6. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan.

7. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2008 tentang Ombudsman Republik Indonesia.

8. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.

9. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2003 tentang Badan Usaha Milik Negara.

10.Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.

11. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang UU Perlindungan Konsumen.

12. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1997 tentang Dokumen Perusahaan.

13. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1994 tentang Pendaftaran Tanah.

14. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.

15.Undang-Undang Malaysia. Akta Hakmilik Strata 1985.

16. Republik Indonesia. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 76 Tahun 1981.

17.Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.

(17)

18. Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah.

19. Republik Indonesia. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional.

20. Republik Indonesia. Peraturan Presiden Nomor 24 tahun 2010 tentang tentang Kedudukan, Tugas, dan Fungsi Kementerian Negara Serta Susunan Organisasi, Tugas, dan Fungsi Eselon I Kementerian Negara.

21. Republik Indonesia, Peraturan Presiden Nomor 86 Tahun 2007 tentang Badan Pusat Statistik.

22. Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor 30 Tahun 1957 tentang Lembaga Administrasi Negara.

23. Republik Indonesia. Peraturan Menteri negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

24. Republik Indonesia. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang Syarat Teknikal Pembagunan Rumah Susun.

25.Republik Indonesia. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 10 Tahun 1983 tentang Tata Cara Permohonan dan Pemberian Izin Penerbitan Sertipikat Hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama yang Disertai dengan Pemilikan Secara terpisah Bagian-Bagian pada Bangunan Bertingkat.

26.Republik Indonesia. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1977 tentang Penyelenggaraan Tata Usaha Pendaftaran Tanah mengenai Hak Atas Tanah yang Dipunyai Bersama dan Pemilikan bagian-bagian Bangunan yang ada di atasnya.

27. Republik Indonesia. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1975 tentang Penyelenggaraan Tata Usaha Pendaftaran Tanah Mengenai Hak Atas Tanah yang Dipunyai Bersama dan Pemilikan Bagian-Bagian Bangunan yang Ada di Atasnya.

28. Republik Indonesia. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Selaku Ketua badan kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional Nomor 06/KPTS/BPK4N/1995 tentang Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun.

29. Republik Indonesia. Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.

30. Republik Indonesia. Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Selaku Ketua badan Kebijaksanaan Nasional Nonor 96/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian Anggaran Dasar Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun.

(18)

31. Republik Indonesia. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1993 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun.

32. Republik Indonesia. Peraturan Kepala Badan Pusat Statistik Nomor 7 Tahun 2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Badan Pusat Statistik.

33. Republik Indonesia. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tatacara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.

34. Republik Indonesia, Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nombor 132 tahun 2018 tentang Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik.

35. Republik Indonesia. Peraturan Gubernur Nomor 171 Tahun 2016 tentang Pedoman Rukun Tetangga dan Rukun Warga.

36. Republik Indonesia. Keputusan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 1329/2011 tentang Pengesahan Dokumen Pembentukan Badan Pengelola Apartemen The Bellagio Mansion, Kota Administrasi Jakarta Selatan, Tanggal 19 September 2011.

37.Republik Indonesia. Surat Edaran Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 16/SE/2018 Tanggal 24 Agustus 2018.

38. Republik Indonesia. Putusan Mahkmah Agung Republik Indonesia Nomor 236 K/TUN/2016.

39.Republik Indonesia. Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 529/PDT.G/2012/ PN JKT PST.

40. Republik Indonesia. Putusan Mahkamah Agung Nomor 2379 K/Pid.Sus/2011.

41.Republik Indonesia. Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 510/Pdt.G/2013/PN.Jkt.Pst.

42. Republik Indonesia. Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta Nomor 218/G/2011/PTUN-JKT.

43. Republik Indonesia. Risalah Sidang Perkara Nombor 85/PUU-XIII/2015 Perihal Pengujian UURS Terhadap Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, Acara Mendengarkan Keterangan Presiden dan DPR (III), Jakarta, Rabu, 2 September 2015.

(19)

SENARAI LAMPIRAN

Lampiran 1: Temu Bual Dengan Informan Utama, Pemilik/Penghuni dan Pakar ... 390 Lampiran 2: Surat daripada GHAZALI SHAFIE GRADUATE SCHOOL OF

GOVERNMENT, UUM Kolej Undang-Undang, Kerajaan dan Pengajian Antarbangsa Universiti Utara Malaysia ... 394 Lampiran 3: Surat Dewan Perwakilan Rakyat Republik Indonesia Nomor

PW/02161/DPR RI/2014, tanggal 6 Maret 2014, Hal Penyampaian Keputusan Pertemuan Konsultasi tanggal 25 Februari 2014... 395 Lampiran 4: Laporan Singkat Pertemuan Konsultasi Pimpinan DPR RI

Didampingi Pimpinan Komisi dan Pimpinan Komisi V DPR dengan Menteri Perumahan Rakyat, Kepala Badan Pertanahan Nasional, Dirjen Pajak Kementerian Keuangan, Kapolri, Kapolda Metro Jaya, Gubernur DKI Jakarta, Dirut PLN, Dirut PAM JAYA, DPP Real Estate Indonesia, Kontras, PPRS ITC Mangga Dua Lingkungan I-A, PPRS Graha Cempaka Mas, dan PPRS ITC Roxy Mas ... 396 Lampiran 5: Ombudsman Republik Indonesia, Berita Acara Pertemuan

Tanggal 26 Oktober 2017 yang telah dilaksanakan berasaskan Surat Ketua Ombudsman RI No. 1813/ORI-SRT/X/2017 Perihal Undangan dalam Rangka Pertemuan Tindak Lanjut Penyelesaian/Laporan Pengaduan Masyarakat. ... 397

(20)

SENARAI SINGKATAN

AD Angaran Dasar

ART Anggaran Rumah Tanggga BAST Berita Acara Serah Terima BPB Badan Pengurusan Bersama BPN Badan Pertanahan Nasional

BPSK Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen BW Burgelijk Wetboek voor Nederlandsch Indie Dirjen Direktorat Jenderal

DKI Daerah Khusus Ibukota

HIR Herzien Inlandsch Reglement

KUHD Kitab Undang-Undang Hukum Dagang KUH Perdata Kitab Undang-Undang Hukum Perdata IUPTL Ijin Usaha Penyediaan Tenaga Listrik LAN Lembaga Administrasi Negara

MC Management Corporation

MCST Management Corporation Strata Title MK Mahkamah Konstitusi

NPP Nilai Perbandingan Proporsional

PB Pengurusan Bersama

PDAM Perusahaan Daerah Air Minum Perda Peraturan Daerah

Pergub Peraturan Gubernur Permen Peraturan Menteri

Permendagri Peraturan Menteri Dalam Negeri PLN Perusahaan Listrik Negara PP Peraturan Pemerintah

PPJB Perjanjian Pengikatan Jual Beli

PPPSRS Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

PTUN Peradilan Tata Usaha Negara / Pengadilan Tata Usaha Negara PUPR Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

(21)

RT Rukun Tetangga

RW Rukun Warga

UU Undang-Undang

UUD NRI

Tahun 1945 Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945

UUPA Undang-Undang tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria

UURS Undang-Undang Tentang Rumah Susun

(22)

BAB SATU PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Kajian

Indonesia adalah sebuah negara yang berasaskan Pancasila1. Pancasila yang dimaksud adalah asas negara, iaitu ideologi atau falsafah bangsa dan negara Republik Indonesia, serta menjadi sumber kepada segala sumber perundangan negara. Penegasan ini terdapat di dalam Fasal 1 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (UUD NRI Tahun 1945) yang memperuntukkan bahawa negara Indonesia adalah negara berasaskan undang- undang. Dengan kata lain, undang-undang menjadi satu-satunya peraturan dan sistem dalam kehidupan bermasyarakat, berbangsa dan bernegara di Indonesia.

Indonesia juga adalah negara yang mempunyai Perlembagaan (constitutional state) dan tidak berasaskan kuasa belaka.2 Sebagai negara berasaskan undang-undang, Indonesia berusaha mewujudkan masyarakat yang berkeadilan sosial, makmur dan sejahtera. Hal ini juga menjadi landasan falsafah negara seperti yang terkandung di dalam ideologi negara Indonesia, iaitu Pancasila, khususnya sila kelima mengenai keadilan sosial bagi seluruh rakyat Indonesia. Untuk mewujudkan keadilan sosial yang sejahtera dan bahagia, negara Republik Indonesia perlu melaksanakan pembangunan nasional yang meliputi pembangunan manusia, iaitu rakyat Indonesia

1 Moh. Kusnardi dan Bintan Saragih, Susunan Pembagian Kuasa Menurut Sistem Undang-Undang Dasar (Jakarta: PT. Gramedia, 1978), 26.

2 Dalam Penjelasan UUD NRI Tahun 1945, bahagian Umum IV khususnya mengenai Sistem Pemerintahan Negara, disebutkan bahawa pemerintahan berasaskan atas sistem konsitusi (hukum azas/Perlembagaan), dan tidak bersifat absolutisme, yang ertinya tidak berasaskan kuasa yang tidak terbatas.

(23)

seutuhnya juga menekankan keseimbangan pembangunan, kemakmuran lahiriah atau kepuasan rohaniah.

Pembangunan perumahan merupakan salah satu sektor yang amat penting dan strategik dalam usaha mewujudkan keadilan sosial dan kesejahteraan bagi seluruh rakyat Indonesia. Hal tersebut kemudian menjadi salah satu keutamaan untuk negara yang diselenggarakan melalui penubuhan sebuah kementerian yang memiliki tugas khusus di bidang perumahan atau permukiman, iaitu Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kementerian PUPR).3 Menurut Urip Santoso, rumah sebagai tempat tinggal mempunyai peranan yang strategik dalam penubuhan watak dan keperibadian bangsa untuk menjadi satu usaha bagi membangun rakyat Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri dan produktif. Dengan kata lain, rumah atau tempat tinggal adalah keperluan asas setiap manusia yang berkembang sesuai dengan kitar kehidupan manusia.4

Fasal 28H ayat (1) UUD NRI Tahun 1945 menyatakan bahawa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapat lingkungan hidup yang baik dan sihat serta berhak mendapatkan manfaat kesihatan. Berkaitan dengan hak tersebut, undang-undang yang mengatur mengenai perumahan dan permukiman, iaitu Undang-Undang Republik Indonesia Nombor5 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU Nombor 1 Tahun 2011)6 juga

3 Kementerian ialah lembaga negara (kerajaan) yang berperingkat di bawah Presiden Republik Indonesia yang memiliki kuasa di bidang tertentu. Kementerian adalah lembaga yang diketuai oleh seorang Menteri.

4 Urip Santoso, Hukum Perumahan (Jakarta: Kencana Prenadamedia Group, 2014), 2.

5 Istilah “nombor” adalah istilah dalam bahasa Malaysia, yang merupakan terjemahan istilah

“nomor” dalam bahasa Indonesia. Istilah “nombor” digunakan dalam penulisan Bab B sehingga Bab VI. 6 Fasal 5 ayat (1) UU Nombor 1 Tahun 2011 menyebutkan bahawa Negara bertanggungjawab atas pemajuan perumahan dan kawasan permukiman yang pembinaannya dilaksanakan oleh Pemerintah.

(24)

menyatakan hal yang sama, iaitu Negara bertanggungjawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyediaan perumahan dan kawasan permukiman yang layak, dapat diakses sihat, aman dan harmoni. Ketentuan mengenai hidup sejahtera lahir dan batin tersebut juga terdapat dalam undang-undang yang mengatur mengenai strata7, iaitu dalam Fasal 91 dan 92 Undang-Undang Republik Indonesia Nombor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UURS).8

Lingkungan perumahan yang sihat serta layak huni, teratur, mengelompok, aman dan moden perlu sepenuhnya disenggarakan oleh Pemerintah melalui Perusahaan Umum Perumahan Nasional (Perumnas)9 yang ditubuhkan pada 18 Julai 1974. Selanjutnya, beberapa tahun kemudian (sekitar tahun 1980-an) sektor swasta mulai tertarik dengan usaha ini. Mereka turut menjadi pemangkin yang mempercepatkan pembangunan sektor perumahan di Indonesia.

7 Dalam UURS digunakan istilah “rumah susun.” Penulisan ini menggunakan istilah “strata”

sebagai istilah yang lazim digunakan dalam bahasa atau undang-undang di Malaysia. Contohnya, dalam Akta 757 Akta - Pengurusan Strata 2013 Peraturan Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015, yang dikuatkuasakan pada 2015. Istilah “strata” tersebut juga sudah lazim digunakan di Indonesia, selain rumah susun.

8 Fasal 91 UURS menyebutkan bahawa pendanaan dan sistem pembiayaan dimaksudkan untuk memastikan ketersediaan dana dan dana murah jangka panjang yang berkesinambungan untuk pemenuhan keperluan strata. Berkaitan pendanaan tersebut, Fasal 92 UURS menyebutkan bahawa sumber dana untuk pemenuhan keperluan strata bersumber dari anggaran pendapatan dan belanja negara (APBN); dan anggaran pendapatan dan belanja daerah (APBD).

9 Perumnas adalah Badan Usaha Milik Negara (BUMN/syarikat yang dimiliki oleh Negara/Kerajaan) yang berbentuk perusahaan umum (syarikat awam) di mana keseluruhan sahamnya (andilnya) dimiliki oleh Pemerintah. Perumnas didirikan sebagai solusi Pemerintah dalam menyediakan perumahan yang layak bagi masyarakat menengah ke bawah. Perusahan ini ditubuhkan berasaskan Peraturan Pemerintah Nombor 29 Tahun 1974, disemak dengan Peraturan Pemerintah Nombor 12 Tahun 1988, dan disempurnakan melalui Peraturan Pemerintah Nombor 15 Tahun 2004 tanggal 10 Mei 2004. Sejak ditubuhkan pada tahun 1974, Perumnas selalu tampil dan berperanan sebagai pelopor (pioneer) dalam penyediaan perumahan dan permukiman bagi masyarakat berpenghasilan menengah sehingga bawah. Secara garis besar, Perumnas bergerak di bidang industri hartanah, dengan tiga tugas utama iaitu: pembangunan perumahan dengan program pembangunan rumah sederhana dan pembangunan strata; pemajuan pemukiman dan bandar dengan program peremajaan strata, penempatan semula kawasan kumuh, dan pembangunan bandar-bandar baru; dan pengurusan perumahan dengan program pengurusan strata sewa. Perumnas, http://www.perumnas.id/perum-perumnas, (diakses 30 Mei 2019).

(25)

Usaha menyenggara perumahan dan permukiman yang layak huni bukanlah perkara mudah. Tanah atau lahan yang tersedia untuk perumahan dan permukiman semakin terbatas, sedangkan kepesatan pertumbuhan penduduk pula adalah cukup tinggi.

Berdasarkan data daripada lembaga bukan kementerian di bidang pendataan di berbagai bidang, iaitu Badan Pusat Statistik (BPS)10 jurang (gap) dalam hal kepemilikan rumah (yang tidak memiliki rumah) sudah mencapai 13.6 juta isi rumah atau ketua keluarga (KK), sedangkan tunggakan dalam hal kediaman (tidak memiliki tempat tinggal) berjumlah sekitar 7.6 juta KK.11

Pertumbuhan penduduk Indonesia yang tinggal di bandar semakin pesat meningkat.

Kajian yang dilakukan Ari Sukanti Hutagalung, yang merujuk kepada bancian jumlah penduduk, menyebutkan bahawa populasi penduduk yang tinggal di bandar pada tahun 1990, mencapai 55.46 juta orang atau bersamaan dengan 30.9 peratus daripada keseluruhan jumlah penduduk Indonesia.12 Perkara yang sama juga dikemukakan oleh pengajian BPS tahun 2012 yang turut memperlihatkan hasil yang serupa.13 Jelas bahawa perubahan jumlah penduduk bandar dari 64.3 juta pada tahun 1993/94 menjadi 80.3 juta

10 Badan Pusat Statistik (BPS), yang dahulunya disebut Biro Pusat Statistik (BPS) adalah lembaga pemerintah bukan kementerian yang bertanggungjawab secara langsung kepada Presiden di bidang pendataan statistik atau bancian yang meliputi berbagai bidang. BPS berasaskan Peraturan Presiden Nombor 86 Tahun 2007 tentang Badan Pusat Statistik; dan Peraturan Kepala Badan Pusat Statistik Nombor 7 Tahun 2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Badan Pusat Statistik.

11 Arimbi Ramadiani, “Dalam Lima Tahun, Pemerintah Targetkan 7.6 Juta Rumah Terbangun, http://properti.kompas.com/read/2015/01/30/1215364., (diakses pada 18 Mei 2017).

12 Arie Sukanti Hutagalung et al., Kondominium dan Permasalahannya, Edisi Revisi (Jakarta:

Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2007), 2.

13 Andika Wijaya dan Wida Peace Ananta, Hukum Bisnis Properti di Indonesia (Jakarta: PT.

Grasindo, 2017), 5-6, menyebutkan bahawa menurut data statistik yang ditulis oleh BPS, jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010 (kemas kini terakhir tanggal 09 Julai 2012) adalah 237,641,321.

Bertambahnya jumlah penduduk Indonesia, terutama di tempatan bandar akan menyebabkan keperluan hartanah, iaitu hartanah dan bangunan akan semakin bertambah. Dalam https//www.go.id/linkTabelStatis/view/id/1267 disebutkan bahawa peratus penduduk bandar menurut Provinsi di seluruh Indonesia berkecenderungan mengalami peningkatan, iaitu 49.8 di tahun 2010 menjadi 53.3 di tahun 2015.

(26)

orang dan pada tahun 1998/1999 dengan 40 peratus darinya tinggal di bandar-bandar besar seperti Jakarta, Surabaya, Bandung, Medan dan Semarang. Dalam masa setengah dekad saja telah terjadi pertambahan penduduk kepada 16 juta orang yang memerlukan 3.6 juta rumah tambahan atau tanah seluas 8,000 hektar setiap tahun untuk bandar-bandar besar tersebut. Peningkatan jumlah penduduk sedemikian menjadikan kedudukan Jakarta sebagai tempat pelaburan dalam bidang strata sebagaimana hasil kajian dari Urban Land Institute. Juga, hasil kajian oleh Price Waterhouse Cooper (2014) mendapati bahawa Jakarta berada di tempat ke 3 bagi wilayah Asia Pasifik untuk kategori potensi penanaman modal. Selain bagi prospek perniagaan, Jakarta berada pada peringkat pertama berbanding bandar-bandar besar lain di wilayah Asia Pasifik, seperti: Tokyo, Shanghai dan Sydney. 14

Jadual 1.1. menunjukkan jangkaan perkembangan jumlah penduduk pada setiap provinsi di Indonesia dari tahun 2010 sehingga tahun 2035. Data jangkaan tersebut tidak memasukkan Provinsi Kalimantan Utara, kerana provinsi tersebut baru lahir pada tahun 2012, sedang jangkaan tersebut dibuat pada tahun 2010.

14 Wijaya dan Wida Peace Ananta, 6.

(27)

Jadual 1. 1

Peratus Penduduk Daerah Bandar Menurut Provinsi, 2010-203515

Menurut jangkaan dari Jadual 1.1. tersebut, pada tahun 2010 sehingga 2015, penduduk akan bertambah sebanyak 16,943,000 orang, iaitu peningkatan sebanyak

15 Badan Pusat Statistik, Proyeksi Penduduk Indonesia-Indonesian Population Projection, 2010- 2035 (Jakarta: Badan Perencanaan Pembangunan Nasional, Badan Pusat Statistik, United Nations Population Fund, 2013), 36-37. Istilah “proyeksi” dalam bahasa Malaysia disebut “jangkaan.”

2010 2015 2020 2025 2030 2035

1

Aceh 4,523 5,002 5,460 5,870 6,228 6,541

2

Sumatera Utara 13,029 13,938 14,704 15,311 15,764 16,073

3

Sumatera Barat 4,865 5,196 5,499 5,758 5,968 6,130

4

Riau 5,575 6,344 7,128 7,899 8,643 9,363

5

Jambi 3,108 3,402 3,678 3,927 4,142 4,323

6

Sumatera Selatan 7,482 8,052 8,568 9,000 9,345 9,611

7

Bengkulu 1,722 1,875 2,020 2,151 2,264 2,361

8

Lampung 7,634 8,117 8,521 8,825 9,026 9,136

9

Kepulauan Bangka Belitung 1,230 1,373 1,518 1,658 1,789 1,911

10 Kepulauan Riau 1,693 1,973 2,242 2,502 2,769 3,051

11 DKI Jakarta 9,640 10,178 10,645 11,034 11,310 11,460

12 Jawa Barat 43,227 46,710 49,936 52,786 55,194 57,137

13 Banten 10,689 11,955 13,161 14,249 15,202 16,033

14 Jawa Tengah 32,444 33,774 34,940 35,959 36,752 37,219

15 DI Yogyakarta 3,468 3,679 3,882 4,065 4,220 4,349

16 Jawa Timur 37,566 38,848 39,886 40,646 41,077 41,128

17 Bali 3,907 4,153 4,381 4,586 4,765 4,912

18 Nusa Tenggara Barat 4,516 4,836 5,126 5,376 5,584 5,754

19 Nusa Tenggara Timur 4,706 5,120 5,541 5,971 6,402 6,829

20 Kalimantan Barat 4,411 4,790 5,135 5,433 5,679 5,878

21 Kalimantan Tengah 2,221 2,495 2,769 3,031 3,274 3,495

22 Kalimantan Selatan 3,643 3,990 4,304 4,578 4,814 5,016

23 Kalimantan Timur 3,576 4,069 4,562 5,041 5,497 5,929

24 Sulawesi Utara 2,278 2,412 2,529 2,624 2,696 2,744

25 Sulawesi Tengah 2,646 2,877 3,097 3,300 3,481 3,641

26 Sulawesi Selatan 8,060 8,520 8,928 9,266 9,522 9,696

27 Sulawesi Tenggara 2,244 2,500 2,756 3,003 3,238 3,458

28 Gorontalo 1,045 1,133 1,220 1,300 1,370 1,430

29 Sulawesi Barat 1,165 1,282 1,405 1,528 1,647 1,763

30 Maluku 1,542 1,687 1,832 1,973 2,104 2,228

31 Maluku Utara 1,043 1,162 1,279 1,391 1,499 1,604

32 Papua Barat 765 872 982 1,092 1,200 1,305

33 Papua 2,857 3,149 3,435 3,702 3,939 4,145 INDONESIA 238,519 255,462 271,066 284,829 296,405 305,652

Provinsi

Tahun No

(28)

7.1 peratus. Kemudian pada tahun 2020 penduduk akan bertambah sejumlah 15,605,000 orang atau sebanyak 6.1 peratus dan demikian seterusnya. Suatu pertumbuhan yang wajar dilihat dari tingkat reproduksi manusia yang disokong oleh peringkat pertumbuhan ekonomi.

Demikian pula pertumbuhan penduduk dilihat dari populasi di bandar dan luar bandar (rural) di Indonesia, menunjukkan bahawa peningkatan peratus di wilayah bandar terus bertambah berbanding di luar bandar. Pertumbuhan tersebut menunjukkan bahawa keperluan perumahan di kawasan bandar juga semakin meningkat. Jadual 1.2 menunjukkan hal tersebut bertentangan dengan populasi luar bandar rural yang semakin menurun. Penduduk cenderung berpindah ke bandar- bandar bagi mencari penghidupan yang lebih baik.

Jadual 1. 2

Populasi Luar Bandar dan Bandar di Indonesia16

1995 2000 2005 2010 2015 2050 Populasi Luar Bandar (%

populasi total) 64 58 52 50 46 33

Populasi Kota (% populasi total) 36 42 48 50 54 67

Perumahan dan permukiman diurus oleh lembaga pemerintah di peringkat direktorat jenderal yang sudah ditubuhkan sejak tahun 2001. Perkara tersebut menunjukkan bahawa Pemerintah sudah secara serius mengurus perkara perumahan dan permukiman. Saat ini urusan perumahan rakyat berada pada Kementerian PUPR, yang memiliki direktorat jenderal yang khusus bagi mengurus perkara mengenai

16 Perkiraan PBB yang bersumber dari Bank Dunia, https://www.indonesia-investments.com.

(diakses 17 Ogos 2018).

(29)

penyediaan perumahan (Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan). Dalam Direktorat Jenderal tersebut terdapat direktorat khusus berkenaan strata, iaitu Direktorat Rumah Susun.17

Salah satu tugas Direktorat Jenderal tersebut adalah mempercepatkan penyediaan dan pembangunan perumahan yang dilengkapi dengan prasarana, peralatan atau kemudahan yang memadai. Bidang tugas ini akan mendukung layanan infrastruktur dasar dan rumah yang layak dalam rangka mewujudkan kualiti hidup rakyat Indonesia yang seiring dengan prinsip infrastruktur untuk semua.18

Keberadaan Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan tersebut belum cukup untuk mengatasi jurang/kesenjangan perumahan dalam masyarakat, kerana keterbatasan ketersediaan hartanah untuk perumahan, terutama di bandar-bandar besar yang sudah semakin sempit dan sangat mahal harga hartanahnya. Perkara yang sama turut dikemukakan oleh kajian Hutagalung yang juga bersetuju dengan fakta tersebut.19 Untuk mengatasi permasalahan ini, kebijakan membangun strata merupakan salah satu solusi yang rasional. Selain dapat menjimatkan penggunaan hartanah, kaedah ini juga dirasakan cukup berkesan untuk mendapatkan nilai ekonomi dan lebih cekap dalam susunan, penataan dan pembaharuan bandar. Langkah ini juga akan mengubah

17 Direktorat Rumah Susun mempunyai tugas menyiapkan perumusan kebijakan dan pelaksanaan penyiapan perumusan kebijakan di bidang pembinaan penyenggaraan penyediaan strata, perencanaan teknik, penyusunan standar dan pedoman, pemberian bimbingan teknikal dan penyeliaan penyediaan, penghunian dan pengurusan serta pemantauan dan penilaian penyediaan strata. Dalam melaksanakan tugas tersebut, Direktorat Rumah Susun memiliki beberapa fungsi, iaitu: (i) menyiapkan perumusan kebijakan di bidang penyenggaraan penyediaan strata; (ii) melaksanakan kebijakan di bidang penyenggaraan penyediaan strata; (iii) menyusun rencana teknikal di bidang penyenggaraan penyediaan strata: (iv) menyiapkan penyusunan norma, piawai, prosedur dan kriteria di bidang penyenggaraan penyediaan strata; (v) memberikan bimbingan teknikal dan penyeliaan di bidang penyenggaraan penyediaan strata; (vi) memantau dan menilai penyelenggaraan penyediaaan strata;

dan (vi) melaksanakan pentadbiran direktorat.

18 http://perumahan.pu.go.id/ditpnp/profil/show/3, (diakses 22 Mei 2017).

19 Arie Sukanti Hutagalung, The Principles of Indonesian Agrarian Law (Depok: University Indonesia, Faculty of Law Press, 2015), 144.

(30)

kawasan kotor dan tidak aman di bandar menjadi kediaman yang layak huni dan tenteram seperti yang dinyatakan oleh Wijaya dan Ananta. Mereka pertimbangkan ketersediaan tanah sebagai alasan kukuh untuk pembangunan strata, terutamanya bagi kawasan bandar.20

Konsep hukum moden mengenai strata bermula pada akhir abad kelapan belas atau tepatnya pada tahun 1787, yang ketika itu undang-undang Australia berasaskan undang-undang United Kingdom. Pada tahun 1787, mahkamah United Kingdom membuat keputusan yang secara jelas menetapkan prinsip pembahagian hartanah menjadi strata atau lapisan secara horizontal. Mengikut keputusan Mahkamah tersebut, peringkat atas sesuatu gedung beserta ruang udara yang ada di dalamnya bisa dipisahkan dari hartanah tempat berdirinya gedung yang bersangkutan dengan cara pindahmilik dan bisa diperlakukan sebagai real property. Ertinya, peringkat atas sesuatu gedung yang bertingkat bisa dipindahmilik, disewakan atau dijadikan jaminan hutang (mortgage) seperti bidang hartanah biasa.21

Sebelum mahkamah di United Kingdom mengeluarkan keputusannya pada tahun 1787 tersebut, seorang sarjana undang-undang United Kingdom pada tahun 1750 pernah mengatakan bahawa seseorang bisa mewarisi bahagian atas gedung walaupun bahagian bawah gedung ini beserta hartanahnya dimiliki oleh orang lain. Konsep tersebut menjadi asas bagi kes-kes di mana bahagian sesuatu gedung yang dibangun pada sebidang hartanah yang dimiliki oleh seseorang (disebut si A) mengarah ke ruang udara di atas permukaan hartanah sebelah yang merupakan milik seseorang

20 Wijaya dan Ananta, 128.

21 Hutagalung et al., Kondominium dan Permasalahannya, 114.

(31)

yang lain (disebut si B) dan si A dianggap sebagai pemilik wilayah ruang udara yang ditempati oleh bahagian yang mengarah dari gedung tersebut.22

Sistem perundangan Anglo Saxon berkaitan dengan hartanah tersebut yang mengakibatkan hartanah dapat dibahagi menjadi lapisan atau strata horizontal, sehingga sebuah wilayah tertentu berupa ruang udara geometrik tiga dimensi bisa secara nyata dan secara hukum dimiliki oleh seseorang walaupun seseorang tersebut tidak mempunyai ruang udara selebihnya, wilayah permukaan dan wilayah bawah hartanah yang bersangkutan.23

Pertumbuhan strata khususnya pada saat ini begitu tinggi jumlahnya di Indonesia.

Jumlah strata komersial sebanyak 59.49 peratus berlokasi di Provinsi Jakarta dengan lebih kurang 141 pemaju. Pada tahun 2019 diperkirakan Provinsi Jakarta akan mendapat tambahan pasukan unit baru kurang lebih 59, 376.

Pada sisi lain target Kementerian PUPR, Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan menyasarkan pembangunan 500,000 unit strata umum24 dalam Rencana Strategi Tahun 2014 sehingga 2019.25 Target tersebut ternyata baru dapat diselesaikan sebanyak 52,000 unit atau hanya sekitar 11 peratus sahaja.26 Secara teknikalnya,

22 Ibid, 114-5.

23 Ibid, 115.

24 Strata yang dibangun oleh Pemerintah.

25 Rencana Strategi adalah perencanaan dengan tempoh masa empat tahun yang dibuat oleh setiap Kementerian.

26 Hingga tahun 2017, jumlah strata yang sudah terbangun baru mencapai 31,488 unit yang terdiri dari 456 menara (tower). Strata tersebut tersebar di sejumlah provinsi di Indonesia, namun dominan dibangun di Pulau Jawa. Provinsi DKI Jakarta menjadi yang paling banyak memajukan strata dengan capaian sehingga 2017 sebanyak 9,505 unit, disusuli Jawa Barat 2,575 unit dan Jawa Tengah 2,542 unit. Penyediaan rumah khusus dijangkakan juga gagal memenuhi target sehingga 2019. Pemerintah menyasarkan pembangunan 52,000 unit rumah khusus sampai 2019, namun dijangkakan realisasinya hanya mencapai setengah atau sekitar 25,000 unit. Sedangkan untuk program bantuan stimulan bantuan swadaya atau penambahbaikan rumah, dari target yang ditetapkan sebesar 1.75 juta sehingga 2019, diperkirakan hanya mencapai sekira 637,500 unit. https://finance.detik.com/properti/d-

(32)

penerapan model strata tidak akan menimbulkan masalah sama sekali walaupun secara realitinya strata sebagai tempat kediaman masyarakat yang penuh interaksi di antara individu atau antara kelompok keluarga, perlu diberikan perhatian. Pola interaksi masyarakat strata sangat berbeza daripada masyarakat yang tinggal di lingkungan rumah tapak, sehingga memerlukan peraturan yang berbeza pula. Selain daripada itu, diperlukan kehadiran badan pengurusan bekerja 24 jam dalam sehari untuk memastikan lif tidak rosak yang kemungkinan di dalamnya terdapat manusia yang sedang terjebak dan mengancam jiwanya, dan juga memastikan semua peralatan pemadam kebakaran dan litar elektrik berfungsi normal bagi mengelakkan kebakaran, kerugian dan pengawalan keselamatan yang berterusan.

Pada tahun 1985, Indonesia memiliki undang-undang yang mengatur mengenai strata, iaitu Undang Undang Nombor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (UU No.

16 tahun 1985), yang kemudian ditambahbaikkan dengan Undang-undang Nombor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UURS). Di antara kedua Undang-Undang tersebut, terdapat perbezaan dalam pengertian beberapa istilah berkaitan dengan apa yang dikenali sebagai Badan Pengurusan Bersama (BPB) dan Pengurusan Bersama (PB) di Malaysia, serta istilah-istilah lain berkaitan dengan golongan strata.

Berkaitan dengan istilah Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body), Fasal 1 angka 11 UU No. 16 tahun 1985 menggunakan istilah “perhimpunan penghuni" (selepas ini akan dirujuk sebagai “BPB”), iaitu perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para penghuni strata. Jadi Badan Pengurusan Bersama dianggotai hanya oleh penghuni sahaja, sedangkan pemilik unit strata tidak secara

4210558/pemerintah-cuma-bisa-bangun-52000-rusun-hingga-2019, (diakses 09 Jun 2019).

(33)

jelas disebutkan. Istilah “perhimpunan penghuni” juga digunakan dalam Fasal 35 ayat (3); Fasal 42 ayat (1) huruf c; dan Fasal 42 ayat (2) huruf e Peraturan Pemerintah27 Republik Indonesia Nombor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (PP No. 4 Tahun 1988).28 PP No. 4 Tahun 1988 adalah perundangan mengenai strata, yang berperingkat di bawah UU No. 16 tahun 1985, yang juga sebagai perundangan mengenai teknik pelaksanaan Undang-Undang tersebut.

UURS menggunakan istilah yang berbeza, Fasal 1 Nombor 21 UURS, menggunakan istilah “Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun”(BPB), iaitu sebuah badan hukum (entiti undang-undang) yang berasaskan Fasal 56 ayat (3) dan ayat (4) UURS, disebutkan bahawa badan hukum (entiti undang-undang) daripada BPB tersebut yang beranggotakan para pemilik atau penghuni unit strata (dianggotai tidak hanya oleh penghuni, tetapi juga oleh pemilik unit strata) harus ada artikel syarikat yang disebut Anggaran Dasar disingkat AD (artikel syarikat) mahupun Anggaran Rumah Tangga disingkat ART (artikel syarikat kecil) yang disahkan oleh Gabernor untuk terutamanya wilayah Provinsi DKI Jakarta, dan untuk wilayah negeri lainnya artikel syarikat boleh disahkan oleh bupati atau walikota selaku kepala daerah peringkat II, dan artikel yang telah disahkan tersebut membuat status BPB menjadi suatu entiti undang-undang yang boleh mengambil tindakan di hadapan mahkamah sepertimana subjek hukum manusia.

Berkaitan dengan istilah PB, Fasal 1 Nombor 12 UU No. 16 tahun 1985 menggunakan istilah “Badan Pengelola” (selepas ini dirujuk sebagai “PB”)), iaitu

27 Peraturan Pemerintah adalah Peraturan Perundang-undangan yang ditetapkan oleh Presiden untuk menjalankan Undang-undang sebagaimana mestinya.

28 Fasal 42 ayat (1) huruf c; dan Fasal 42 ayat (2) huruf e PP No. 4 Tahun 1988 mengatur mengenai artikel asas dan artikel dalaman (internal) Badan Pengurusan Bersama.

(34)

badan yang bertugas untuk mengurus strata. Di sisi lain, Fasal 1 Nombor 20 UURS menggunakan istilah “pengelola” (PB), iaitu suatu badan hukum atau entiti undang- undang yang bertugas untuk mengurus strata.

Dalam UURS, BPB dapat dibezakan dengan PB. BPB mengikut Fasal 1 Nombor 21 UURS sebagaimana sudah disebutkan pada bahagian sebelumnya adalah badan hukum atau entiti undang-undang yang dianggotai oleh para pemilik atau penghuni unit strata. Fasal 75 ayat (2) dan ayat (3) UURS menyebutkan bahawa apabila BPB telah terbentuk, maka pemaju perlu segera menyerahkan pengurusan benda bersama, bahagian bersama dan tanah bersama kepada BPB. Kewajipan BPB yang dilantik tersebut adalah untuk mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan benda bersama, bahagian bersama, tanah bersama dan juga penghunian. Mengikut Fasal 75 ayat (4) UURS, BPB dapat membentuk atau melantik PB. Jadi berasaskan huraian beberapa aturan tersebut, BPB boleh secara sendiri mengurus strata atau melantik pihak lain sebagai PB. Apabila BPB hendak mengurus sendiri strata, maka BPB harus membentuk PB yang menjadi badan usaha (syarikat swasta) yang profesional untuk mengurus strata. Namun sayangnya, UURS tidak mengatur kepada sesiapa PB (baik yang dibentuk oleh BPB ataupun PB syarikat swasta profesional) bertanggungjawab. Perkara ini boleh merugikan pemilik dan penghuni strata, terutama apabila PB dikooptasi oleh pemaju.

Berkaitan golongan strata, Fasal 54 ayat (1) PP No. 4 Tahun 1988 (sebagai perundangan teknikal pelaksanaan UU No. 16 tahun 1985) membahagikan strata kepada dua golongan, iaitu strata hunian dan strata bukan hunian, sedangkan UURS tidak membuat pembahagian golongan terhadap strata kepada hunian dan bukan

(35)

hunian. Penggolongan strata mengikut Fasal 1 Nombor 7 sehingga Nombor 10 UURS meliputi: strata umum, strata khusus, strata negara dan strata komersial. Strata umum iaitu strata yang disenggarakan untuk memenuhi keperluan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Strata khusus iaitu strata yang disenggarakan untuk memenuhi keperluan khusus. Strata negara iaitu strata yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.

Strata komersial iaitu strata yang disenggarakan untuk mendapatkan laba/keuntungan. Namun demikian, UURS belum mempunyai perundangan teknikal pelaksanaan yang berperingkat bawah yang memperjelas penggolongan strata, apakah menjadi dua golongan sebagaimana dalam PP No. 4 Tahun 1988, atau adakah penggolongan itu sebenarnya tidak wujud lagi.

Selain kepemilikan harta dan pengertian terhadap beberapa istilah dalam perundangan strata, permasalahan lain yang terjadi di Indonesia yang berkait erat dengan strata adalah permasalah sijil hakmilik atas kepunyaan bersama lingkungan strata. Sijil tersebut berdampak pada hak-hak pemilik dan penghuni strata, khususnya dalam pengutipan caj dan bahagian bersama yang dikomersialkan.

Menurut sejarahnya, Peraturan Menteri Dalam Negeri berkaitan dengan pendaftaran hartanah, iaitu Peraturan Menteri Dalam Negeri Nombor 14 Tahun 1975 tentang Penyelenggaraan Tata Usaha Pendaftaran Tanah Mengenai Hak Atas Tanah yang Dipunyai Bersama dan Pemilikan Bagian-Bagian Bangunan yang Ada di Atasnya (Permendagri Nombor 14 Tahun 1975) adalah bagi menerbitkan sijil hakmilik atas

(36)

kepunyaan bersama yang mencakupi bahagian-bahagian bangunan yang ada di atasnya. Permendagri Nombor 14 Tahun 1975 tersebut merupakan aturan mengenai pendaftaran tanah bagi melengkapi Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nombor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah.

Berdasarkan ketentuan dalam Fasal 41 ayat (2) dan ayat (3) dan juga PP Nombor 4 Tahun 198829, sijil hakmilik atas unit strata adalah salah satu produk dari suatu rangkaian proses perlesenan pada sistem strata. Sebagai salah satu dari bahagian rangkaian, sijil hakmilik atas unit strata sangat bergantung kepada produk-produk perlesenan yang mendahuluinya seperti perlesenan lokasi dan perlesenan mendirikan bangunan dan lain-lain perlesenan. PP Nombor 4 Tahun 1988 tersebut juga dijadikan dasar penerbitan peraturan oleh pemerintah yang berperingkat lebih bawah (pemerintah tempatan) yang mengatur lebih lanjut mengenai strata.

Fasal 41 PP Nombor 4 tahun 1988 menyatakan bahawa unit strata yang dimiliki mencakup dan meliputi bahagian tanah tempat bangunan itu didirikan, taman-taman dan ruang terbuka di atas tanah seperti parkir dan juga ruang terbuka di dalam bangunan serta benda lain yang menyatu dengan tanah tersebut. Ketentuan ini harus dicantumkan pula dalam suratan mengenai ikatan jual beli unit strata yang dibuat oleh pejabat Notari Awam yang di Indonesia disebut dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Menurut Hutagalung, Fasal 7 ayat (3) UURS telah menentukan bahawa pemaju strata berkewajipan memisahkan strata atas unit-unit strata, yang meliputi:

29 Fasal 41 Ayat (2) dan (3) Peraturan Pemerintah (PP) Nombor 4 Tahun 1988, menyebut bahawa hakmilik atas unit strata meliputi hak pemilikan perseorangan yang digunakan secara terpisah, hak bersama atas bahagian-bahagian bangunan, hak bersama atas benda dan hak bersama atas hartanah, semuanya merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsian tidak dipisahkan.

(37)

bahagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dengan keterangan (pertelaan) yang jelas, yang dilakukan dalam suatu bentuk suratan. Bentuk dan tatacara pengisian serta pendaftaran surat yang dibuat oleh pejabat berkuasa mengenai pemisahan kepemilikan strata diatur dalam peraturan akta pemisahan strata, iaitu Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nombor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun (Peraturan Kepala BPN No. 2 Tahun 1989). Surat pemisahan tersebut harus dibuat sendiri oleh pemaju yang kemudiannya disahkan oleh Pemerintah Daerah berperingkat II (bupati atau walikota), kecuali di Daerah Khusus Ibukota (DKI) Jakarta yang tidak memiliki pemerintahan Kabupaten, iaitu oleh Gabenor (Gurbenur).30

Peraturan dan perundangan juga menyatakan bahawa unit strata yang merupakan milik perseorangan boleh diurus sendiri oleh pemiliknya. Namun apabila berkaitan dengan hak bersama yang melibatkan kepentingan dan kehidupan orang ramai, maka ia harus digunakan dan diurus secara bersama. Pengurusan dan pengaturan milik bersama tersebut harus dilakukan oleh suatu kelompok penghuni strata yang diberi kuasa dan tanggungjawab yang sesuai. Sementara itu, pengawasan meliputi pengurusan strata sebagai sebahagian dari pembinaan turut dilakukan oleh Negara melalui Pemerintah sebagaimana ditetapkan dalam Fasal 5 UURS. Pengawasan yang dilakukan oleh Pemerintah merupakan sebahagian dari pembinaan.31 Pengawasan dilakukan secara bertingkat, iaitu oleh: Menteri pada tingkat nasional; gabenor pada tingkat provinsi; dan bupati/walikota pada tingkat kabupaten/kota.

30 Hutagalung et al., Kondominium dan Permasalahannya, 17.

31 Pembinaan berasaskan Fasal 6 UURS meliputi: perencanaan; pengaturan; pengendalian; dan pengawasan.

Rujukan

DOKUMEN BERKAITAN

Penurunan indikator sindrom metabolik seperti ukurlilit pinggang, kandungan glukosa semasa berpuasa, tekanan darah sistolik dan tekanan darah distolik yang lebih baik bagi

[b] Bincangkan perbezaan dan persamaan kaedah pembentukan istilah-istilah tersebut dalam bahasa Melayu dan bahasa Inggeris dengan merujuk kepada istilah-istilah dalam TEKS E

Huraian dalam bab ini adalah merujuk kepada persoalan-persoalan kajian yang telah ditentukan pada awal kajian dan dibahagikan kepada 5 bahagian iaitu tahap

kurang kepelbagaian aktiviti bagi menarik minat murid untuk turut serta dalam proses p&p.. penggunaan buku teks

Terangkan istilah berikut yang diamalkan dalam pengeluaran dengan menggunakan contoh yang sesuai:.. (i) Kejituan (ii) Kebolehulangan (iii) Kebolehasilan

Kajian ini menggunakan análisis diskriptif ke atas dimensi komunikasi yang terdiri daripada tiga pembolehubah (iaitu penyampaian latihan, kandungan latihan dan

Paling tidak, sejak abad ke-19, bahasa Bugis dan Makasar – bahasa Makasar mempunyai dua istilah yang hampir sama untuk karya tulis, iaitu suraq dan lontaraq – mempunyai

Istilah tradisional dalam bahasa Pali/Sanskrit yang digunakan bagi wanita yang telah ditahbiskan ialah bhiksuni dan bhikkhuni, tetapi istilah ini tidak meluas